In der Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung sind die steuerlichen Implikationen und Abschreibungsmethoden entscheidend. Diese beiden Begriffe definieren unterschiedliche Vorgehensweisen bei der Pflege und Modernisierung von Gebäuden und sind aus steuerlicher Sicht unterschiedlich zu behandeln.
Grundlegende Unterscheidung
Instandhaltung umfasst regelmäßige Arbeiten zur Erhaltung des bestehenden Gebäudezustands. Die Aufwendungen hierfür können vollständig als Betriebsausgaben abgesetzt werden. Im Gegensatz dazu bezieht sich die Instandsetzung auf Modernisierungen, die den Nutzungswert eines Gebäudes erheblich steigern oder dessen Nutzungsdauer verlängern. Solche Ausgaben sind nicht sofort abziehbar, sondern müssen über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben werden.
25%-Regel als Wesentlichkeitsgrenze
Die 25%-Regel hilft bei der Bestimmung, wann eine Maßnahme als Instandsetzung gilt. Eine Sanierung zählt als Instandsetzung, wenn die Nutzungsdauer eines Objekts um mehr als 25% verlängert wird, oder wenn der Austausch von mehr als 25% eines Gebäudeteils den Nutzungswert erhöht. Diese Regel wird jährlich angewendet, wobei die Anzahl der ausgetauschten Teile maßgeblich ist.
Bezugsgrößen für die 25%-Grenze
Bei der Anwendung der 25%-Regel ist die Bezugsgröße unterschiedlich:
- Für Eigentumswohnungen wird jede Wohnung als eigene Einkunftsquelle betrachtet, sodass die 25%-Grenze für jede Einheit separat gilt.
- Bei der Vermietung eines Gesamtgebäudes bezieht sich diese Grenze auf das gesamte Objekt.
Unterscheidung zwischen Wohngebäuden und Bürogebäuden
Für Wohngebäude müssen Instandsetzungsaufwendungen zwingend über 15 Jahre abgeschrieben werden. Im Gegensatz dazu besteht bei Bürogebäuden ein Wahlrecht, ob eine sofortige Abschreibung oder eine Abschreibung über den gleichen Zeitraum erfolgt.
Fazit
Die korrekte Bewertung hängt zunächst davon ab, ob die Einkunftsquelle als einzelne Wohnung oder als gesamtes Gebäude betrachtet wird. Eine Instandsetzung liegt dann vor, wenn mehr als 25% eines unselbständigen Gebäudeteils innerhalb der Einkunftsquelle ausgetauscht werden, was zu einer Abschreibung über 15 Jahre führt. Im Vergleich zu anderen Gebäudetypen gibt es bei Wohngebäuden kein Wahlrecht hinsichtlich der Abschreibungsmethode. Diese Unterscheidungen sind entscheidend für die richtige steuerliche Handhabung und das Management der damit verbundenen Kosten.
